Dư nợ tăng mạnh 17,9% từ đầu năm lên 2,94 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ hệ thống), tín dụng cho doanh nghiệp phát triển bất động sản tăng gần 40%, mở ra kỳ vọng phục hồi lợi nhuận và ghi nhận doanh thu từ 2025 sang 2026, nhưng chuyển từ "sóng ngành" diện rộng sang sàng lọc chặt chẽ dựa trên năng lực tài chính, tiến độ dự án và quỹ đất sạch. Mặc dù môi trường tín dụng 2026 kém thuận lợi hơn 2025 với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tập trung quý II và IV, rủi ro tái cấp vốn cho doanh nghiệp đòn bẩy cao/thanh khoản thấp, lãi suất cho vay mua nhà tăng nhẹ (ví dụ tăng 2 điểm % làm lãi hàng tháng tăng từ 22,5 triệu lên 27,5 triệu đồng cho khoản vay 3 tỷ), và định hướng NHNN kiểm soát dư nợ quanh 24-25% cùng siết cho vay bất động sản thứ hai, nhưng kết quả kinh doanh nhóm bất động sản dự báo tích cực nhờ nguồn cung căn hộ trung cấp bổ sung mạnh, hạ tầng lớn (sân bay Long Thành 336.000 tỷ, cầu Cát Lái 17.700 tỷ) hỗ trợ phía Nam, định giá P/B đã điều chỉnh hợp lý, và ưu tiên doanh nghiệp có cấu trúc tài chính tốt, quỹ đất sạch vùng ven Hà Nội (hưởng lợi vành đai 4) hoặc Đồng Nai/Bình Dương. Cổ phiếu bất động sản (đặc biệt VHM, KDH, NLG, DXG, DIG, PDR) có khả năng phân hóa mạnh, một số mã hưởng lợi tăng giá từ thông tin phục hồi tín dụng và doanh thu chuyển tiếp, nhưng tâm lý nhà đầu tư thận trọng do rủi ro đáo hạn trái phiếu và sàng lọc ngành, dẫn đến áp lực giảm ở các mã đòn bẩy cao hoặc tiến độ chậm. Mức độ ảnh hưởng sẽ phụ thuộc vào tiến độ sàng lọc thành công (ưu tiên doanh nghiệp tài chính vững, pháp lý hoàn chỉnh, bán hàng tốt) và đà phục hồi hạ tầng/nhà ở theo chu kỳ mới. Nếu nguồn cung và tín dụng tiếp tục hỗ trợ, kết quả kinh doanh tích cực kéo dài, tác động tích cực có thể bền vững cho các mã chọn lọc; ngược lại, nếu đáo hạn trái phiếu gây rủi ro lan rộng hoặc giá nhà đi ngang (như Hà Nội với chỉ số giá/thu nhập lên 31,1), ảnh hưởng tiêu cực sẽ kéo dài ở nhóm kém chất lượng, củng cố phân hóa ngành bất động sản và cổ phiếu liên quan.